Снижение курса доллара по отношению к евро оказало существенное влияние на уровень цен на первичном рынке жилья – эксперты
Согласно аналитическому отчету специалистов строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» мартовское снижение курса доллара по отношению к евро, стало одной из основных причин существенного пересмотра цен в сегменте бизнес-жилья на первичном рынке Киева.
Так, по данным компании, стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц увеличилась в среднем на 10%. В тоже время в марте удорожание 1 кв. м жилья эконом-класса составило в среднем 0,9%.
«По сравнению с февралем наиболее ощутимо изменились цены в 13-ти из 55-ти продаваемых объектов бизнес-класса: в марте их стоимость возросла на 10-13%» - говорится в отчете компании.
Специалисты обратили внимание на то, что «в 39-ти из 134-х продаваемых в марте объектов стоимость 1 кв. м привязана к курсу доллара, в 15 - к курсу евро».
Эксперты также отметили, что «пересмотр стоимости квадратного метра осуществился в 20% всех продающихся объектов (27 объектов)».
Аналитики Строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» считают, что причиной роста цен на первичном рынке жилья также является то, что в 74-х из 134-х объектов ведется, так называемая, «третья стадия» строительства (от возведения каркаса здания до проведения внутренних и внешних отделочных работ) с периодом сдачи 2008-2009 гг. Кроме этого в 28-ми из 134-х объектов уже завершено строительство либо дома введены в эксплуатацию.
По данным экспертов компании, «разница в цене на различных стадиях строительства жилья часто составляет до 25%: квартиры в построенных домах практически на треть дороже, чем в домах на стадии котлована».
Специалисты подчеркнули, что «мартовское изменение цены, в особенности на жилье бизнес-класса, не является реакцией рынка на существующий спрос: в данном случае компании-застройщики осуществляют попытку сохранения объема ожидаемой прибыли за счет изменения конечной цены для покупателя. Стоит также отметить, что из 55-ти объектов бизнес-класса, 31 располагается в 3-й зоне и 24 - в 4-й зоне. Так как стоимость1 кв. м жилья этого класса в 3-й зоне на 21% выше, чем в 4-й, то это также является существенным фактором влияния на средние показатели цен».
Вместе с тем аналитики исключили возможность снижения стоимости жилья в случае укрепления американской денежной единицы в краткосрочной перспективе: «В ближайшие пару месяцев снижение цены в случае укрепления доллара маловероятно. Скорее всего, измененная цена будет закреплена на длительный период - от 6 до 12 месяцев».
«Вероятность того, что в апреле массово будут пересмотрены цены в других категориях жилья, достаточно высока: возможен вариант цепной реакции рынка. Однако резкое увеличение цены, не подкрепленное платежеспособным спросом, может привести к серьезному кризису рынка» - резюмируют эксперты.
Эконом-класс
По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест», средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах жилья эконом-класса на первичном рынке Киева в марте по сравнению с февралем увеличилась на 2% и составляет 1993 у.е.
В тоже время стоимость 1 кв. м в двухкомнатных квартирах этого класса снизилась на 0,3% (по итогам марта - 1911 у.е за 1 кв. м). Что же касается стоимости трехкомнатных квартир объектов эконом-класса, то за последний месяц средняя стоимость 1 кв. м возросла на 1% и составила 1941 у.е.
В аналитическом отчете говорится также о том, что «в 9-ти из 58-ми анализируемых объектов эконом-класса в марте были увеличены цены».
«На сегодняшний день однокомнатные квартиры реализуются в 35-ти объектах из 58-ми продающихся объектов эконом-класса» - отмечают аналитики компании.
По данным компании, в марте минимальный предлагаемый метраж квартир в объектах эконом-класса составил 36 кв. м, максимальный - 257 кв.м.
Специалисты компании также отметили, что из 58-ми объектов эконом-класса в 49-ти ведутся строительные работы: на начальной стадии строительства (от подготовки площадки до возведения первого этажа) - 14 объектов (сдача 2009-2010 гг.), на стадии возведения каркаса здания, внешних отделочных работ - 35 объектов (сдача 2008 - 1-й квартал 2009 гг.). Кроме этого 5 объектов уже построены (сдача - 2-3 кварталы 2008 г.), а 4 объекта введены в эксплуатацию.
Аналитики «Київ Житло-Інвест» отмечают, что «60% объектов эконом-класса сейчас находятся в активной стадии строительства».
В 76% анализируемых объектов стоимость квартир привязана к гривне (44 объекта), привязка цены к курсу доллара США - в 13-ти объектах, привязка цены к курсу евро - 1 объект.
Бизнес-класс
Аналитики «Київ Житло-Інвест» проанализировали 55 объекта бизнес-класса, расположенных в третей и четвертой зонах*.
Согласно аналитическому отчету, средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах бизнес-класса за последний месяц увеличилась на 9,4% и составила 2873 у.е. По данным аналитиков средняя стоимость 1 кв. м в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах увеличилась соответственно на 13,6% (до 2994 у.е.) и 7,5% (до 2927 у.е.).
При этом в отчете отмечается, что стоимость объектов бизнес-класса в третей зоне в среднем на 21% выше, чем в четвертой.
По данным компании, в марте минимальный предлагаемый метраж квартир в объектах бизнес-класса составил 39 кв.м, а максимальный - 327 кв.м.
«Из 55 объектов в 9-ти цена для потребителя привязана к стоимости евро, в 15-ти - привязка к курсу американского доллара. В марте в 13-ти объектах из 55-ти был осуществлен пересмотр цены, что оказало свое существенное влияние на динамику средней стоимости жилья бизнес-класса» - подчеркивают эксперты компании.
Специалисты компании также отметили, что из 55-ти объектов бизнес-класса в 41-м ведутся строительные работы: на начальной стадии строительства (от подготовки площадки до возведения первого этажа) - 9 объектов (сдача 2009-2010 гг.), на стадии возведения каркаса здания, внешних отделочных работ - 32 объекта (сдача 2008 - 2009 гг.). Кроме этого 10 объектов уже построены (сдача - 4-й квартал 2007 г. - 4-й квартал 2008 г.), а 4 объекта введены в эксплуатацию.
Премиум-класс
Специалисты «Київ Житло-Інвест» проанализировали 17 объектов, расположенных во второй и третьей зонах**.
«Из 17 объектов в 4-х цена для потребителя привязана к стоимости евро, в 8-ми - привязка к курсу американского доллара. В марте в 4-х объектах из них был осуществлен пересмотр цены в сторону повышения» - отмечается в аналитическом отчете компании.
Что же касается средней стоимости жилья премиум-категории, расположенного в третей и второй зонах, то по итогам марта она составила: для однокомнатных квартир - 4548 у.е. за 1 кв.м, для двухкомнатных - 4869 у.е. за 1 кв.м, для трехкомнатных - 4631 у.е. за 1 кв. м. Минимальный предлагаемый метраж - 46 кв.м, максимальный - 400 кв.м.
Специалисты компании также отметили, что из 17 объектов премиум-класса в 12 ведутся строительные работы: на начальной стадии строительства (от подготовки площадки до возведения первого этажа) - 6 объектов (сдача 2009-2010 гг.), на стадии возведения каркаса здания, внешних отделочных работ - 6 объектов (сдача 2008 - 2009 гг.). Кроме этого 4 объекта уже построены (сдача - 4-й квартал 2007 г. - 4-й квартал 2008 г.), а 1 объект введен в эксплуатацию.
Кроме этого в марте также велись продажи в 4-х объектах, расположенных в первой зоне (3 из них специалисты относят к категории премиум, а 1 объект характеризируют как дом класса де-люкс).
Стоимость 1 кв. м в таких объектах колеблется от 6,5 тыс. у.е. до 24 тыс. у.е. Предлагаемая площадь: от 80 до 323 кв. м.
Справка
Количество проанализированных объектов: 218
- продажи ведутся в 134 объектах
- приостановлены или не начинались продажи: 16 объектов
- проданы: 29
- на стадии согласования проектной документации: 39
Период сдачи объектов: 2007-2011 гг.
Количество компаний-операторов первичного рынка Киева: 68
* согласно классификации жилья, объекты бизнес-класса не могут располагаться в 4-й зоне.
** согласно классификации жилья, объекты премиум-класса не могут располагаться в 3-й зоне.
|
